¿Qué documentación necesitas para poner a la venta tu inmueble?
Escritura o Declaratoria de herederos.
D.N.I de los titulares y cónyuges si son casados.
Reglamento de copropiedad.
Resumen de expensasBoleta de ABL.Servicios (Luz, Gas).
¿Qué es el informe de dominio de una propiedad?
El informe de dominio proporciona la titularidad del inmueble y demuestra si posee algún tipo de gravamen, es decir, corrobora si tiene hipotecas, usufructos, embargos, si el inmueble está afectado al bien de familia, si levantó la inhibición o sólo fue para el efecto de la escritura.
Además, en el caso de alquiler, refleja si existe algún impedimento para ejecutar la garantía.
Esta documentación es emitida por el Registro de la Propiedad del Inmueble y evidencia la realidad registral, es decir, la situación relativa a los derechos inscriptos en el Registro de la Propiedad.
Se solicita y expide de manera online tanto en el caso de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires como en la Provincia de Buenos Aires.
CABA cualquier persona puede solicitar el informe de manera sencilla conociendo la matrícula del inmueble y su dirección a través de la web.
En caso de no conocer la matrícula, será necesario solicitar de manera previa, el informe n° 4, que sólo requiere conocer la ubicación específica para obtener la matrícula o tomo y folio en el que la propiedad está inscripta y a nombre de quién.
En todos los casos los pedidos deben estar firmados por una persona que acredite interés legítimo o por un profesional autorizado.
Además, se debe seleccionar la premura del trámite, si es común o urgente.GBA lo pueden solicitar, abogados, escribanos, procuradores, ingenieros, agrimensores, martilleros, arquitectos y contadores públicos.
Como así también, representantes de instituciones crediticias oficiales y los poderes públicos y sus organismos.
También, puede hacerlo el titular de un derecho registrado o quien justifique representarlo, sin necesidad de que intervenga un profesional.
Debe presentar DNI, título de propiedad o copia certificada por escribano público y en caso de ser representante del titular, se deberá acreditar y certificar con un poder que verifique las facultades correspondientes.
¿Qué es el informe de inhibición?
El informe de inhibición, también llamado informe de anotaciones personales es emitido por el Registro de la Propiedad del Inmueble y expone la situación actual del vendedor, si está inhibido o no para vender.
El documento demora entre 2 y 5 días hábiles para inmuebles en CABA y 15 días aproximadamente para provincias.
En GBA puede solicitarlo cualquier persona que quiera saber sobre sí misma, abogados, escribanos, procuradores ingenieros, agrimensores, martilleros, arquitectos y contadores públicos.
Asimismo, representantes de instituciones crediticias oficiales tal como se menciona en el otro documento.
Mientras tanto, en CABA puede requerirlo cualquiera que acredite interés legítimo, como propietario y su cónyuge, el deudor hipotecario o el titular usufructuario o de uso y habitación.
¿Seguro de caución o garantía propietaria?
1El seguro de caución comienza a pagar apenas se hace efectivo el siniestro. La garantía propietaria requiere intimar judicialmente a los garantes y se puede cobrar recién al año.
2El seguro de caución no tiene gastos de tiempo y dinero en abogados para enviar cartas documento y mediaciones. que genera incertidumbre y gastos de dinero que agotan al propietario.
3En caso de un siniestro la compañía de seguros gestiona con el inquilino para que abandone la propiedad y libera al propietario de esa gestión.
4Si la garantía propietaria no es de la Ciudad de Buenos Aires, puede implicar que el reclamo se lleve a otra localidad, generando dificultades para el propietario.
5La garantía propietaria puede venderse, ponerse a bien de familia o entrar en una situación que impida su embargo. Perdiendo utilidad para el propietario.
6Otra de las ventajas es una mayor oferta de inquilinos, sin la limitación de que deba ser alguien con garantía propietaria de familiar directo en CABA (como piden algunas inmobiliarias).
7Un inquilino es un inquilino que presentó documentación respaldatoria y fue evaluado exhaustivamente. Cuando se incurre a la garantía propietaria, se desconoce el estado del garante y de la propiedad que entra en garantía.
8La póliza de seguro de caución de alquiler es un documento legal emitido por un compañía de seguros con el aval de la Superintendencia de seguros de la Nación, con controles e inspecciones constantes, bajo la órbita del Ministerio de Hacienda.
En ese sentido las fianzas privadas o las garantías propietarias no aseguran el respaldo para responder ante un siniestro.
¿Qué es el ITI?
El Impuesto a la Transferencia de Inmuebles es un gravamen que se aplica sobre las transferencias de dominio a título oneroso de inmuebles ubicados en el país.
Es decir, un impuesto a la venta, permuta, cambio, dación de pago de un inmueble propio (por cualquier porcentaje) por el cual obtenga un beneficio. Cuando esto sucede se retiene a la persona que transfiere el 1,5% del valor determinado.
Este impuesto está vigente para los inmuebles obtenidos hasta el 31 de diciembre de 2017.
Fuente: Resolución General 2141/06.
¿Qué es un certificado de no retención?
El certificado de no retención ITI, es el documento que permite la no retención del Impuesto a la Transferencia de Inmuebles.
Si es presentado, en tiempo y forma evita la retención del ITI en caso de venta de la única vivienda y/o terrenos con el fin de adquirir o construir otra destinada a casa-habitación propia, en el plazo de un año.
La presentación debe realizarse al momento de: la firma del boleto de compraventa, en el momento que se formalice la posesión o en la escrituración, lo que suceda primero.
Para realizarlo deberá contar con CUIL/ CUIT y clave fiscal nivel 2, según la situación podrá solicitarlo por régimen simplificado (obtención del certificado por sistema) o por régimen general (deberá aportar documentación a la agencia que le corresponde por domicilio).
La antelación mínima para iniciar el trámite es de VEINTE (20) días corridos a la transferencia, de no presentar el mismo en las situaciones arriba indicadas, corresponderá la retención del impuesto.
Fuente: Fuente: Resolución General 2141/06.
Régimen Simplificado: procedimiento
El trámite por el "Régimen Simplificado" es muy sencillo, podés hacerlo por teléfono o por internet:
-
Por internet:
ingresando con tu clave fiscal (nivel de seguridad 2 en adelante) al servicio "Transferencia de Inmuebles". Allí, seleccioná tu nombre y apellido en el campo "Seleccione la empresa" y luego ingresá a la opción "Trámite Simplificado - Ley 23.905 Opción art. 14". Finalmente, completá los datos identificatorios en el sistema y ¡Listo! Una vez aprobado el trámite, sólo tenés que imprimir el certificado ingresando en la opción "Imprimir Constancias". -
Por teléfono:
comunicándote al 0800-999-2347 (opción 4) de lunes a viernes de 9 a 16 horas para que te otorguen el número del "certificado de no retención" cuando el precio de transferencia es igual o inferior a $120.000. Luego, con ese número, imprimí el certificado ingresando con tu clave fiscal (nivel de seguridad 2 en adelante) al servicio "Transferencia de Inmuebles" o "Transferencia de Inmuebles - Informe Escribanos", respectivamente.
Importante: El certificado de no retención tiene una validez de hasta 60 días corridos, contados desde la fecha de emisión.
El inmueble tiene que cumplir con alguna de las siguientes condiciones:
¿Cuando corresponde abonar el ITI, y cuando el impuesto a las ganancias?
El ITI (15°/oo) deberá considerarse para aquellas transacciones que involucren inmuebles adquiridos hasta el 31/12/2017, inclusive.
En caso de que el inmueble hubiese sido adquirido a partir del 01/01/2018, al momento de la venta corresponderá tributar el Impuesto a las Ganancias (15%).
De tratarse de bienes recibidos por herencia, legado o donación, cuando el causante o donante lo hubiese adquirido con posterioridad a esta última fecha.
En tales supuestos, las operaciones no estarán alcanzadas por el ITI.
Fuente: Art. 2 Ley 20.628 y Arts. 7 y 8 Ley 23.905.
¿Pago ITI en el caso de vivienda única destinada a casa o habitación?
Cuando se venda la vivienda única o terreno para adquirir o construir -dentro del término de un año- una propiedad destinada a casa-habitación propia, se puede solicitar el certificado de no retención del impuesto a la transferencia de inmuebles, para aquellas viviendas adquiridas hasta el 31/12/2017, inclusive.
Si el inmueble hubiese sido adquirido a partir del 01/01/2018, al momento de la enajenación, en caso de tratarse de casa-habitación estará eximido del impuesto.
Fuente: Art. 26 Inc. n) Ley 20.628 y Art. 25 RG 2141/06.
¿Cuál es la base para determinar la retención?
Corresponderá considerar como precio de transferencia, a los fines del presente régimen, el que surja de la escritura traslativa de dominio, o en su caso, del boleto de compraventa o documento equivalente.
A efectos de determinar en moneda de curso legal el importe sujeto a retención, cuando éste se exprese en moneda extranjera, se tomará el tipo de cambio vendedor, para la moneda extranjera en cuestión, del Banco de la Nación Argentina vigente al cierre del día hábil cambiario inmediato anterior a aquél en que se perfeccione la transferencia gravada salvo en los supuestos de transferencias de inmuebles pertenecientes a personas físicas o sucesiones indivisas residentes en el exterior y, cuando se ejerza la opción de venta de única vivienda y/o terrenos con el fin de adquirir o construir otra destinada a casa-habitación propia.
En caso que la operación se efectúe por un precio no determinado se computará a los fines de establecer la base de cálculo de la retención, el precio de plaza al momento de perfeccionarse la transferencia de dominio.
Idéntico procedimiento se aplicará de tratarse de permutas considerándose el precio de plaza del bien o prestación intercambiada de mayor valor.
En el supuesto que el precio de plaza del bien no fuera conocido, el enajenante deberá solicitar una "constancia de valuación" ante este Organismo.
Cuando el enajenante del inmueble fuese un residente del exterior, él o su representante, deberán solicitar ante este Organismo la emisión del "certificado de retención" para acreditar su condición de persona física o sucesión indivisa.
En el caso que la transferencia se efectúe por un precio no determinado y el precio de plaza del inmueble no fuera conocido deberán solicitar además una "constancia de valuación".
Fuente: Art. 5 y 6 RG 2141/06
¿Qué es el Coti?
El COTI es el "código de oferta de transferencia de inmuebles", el cual debe ser obtenido por el titular o condómino de bienes inmuebles con carácter previo a la ocurrencia de la negociación, oferta o transferencia a título oneroso de un bien inmueble o de derechos sobre bienes inmuebles a construir.
Fuente: Art. 1 y 3 RG 2371/07.
¿Quiénes deben generar el Coti?
El código de oferta de transferencia de inmuebles debe ser generado por los siguientes sujetos:
· Las personas de existencia visible, capaces o incapaces, según el derecho común.
· Las personas jurídicas del Código Civil y las sociedades, asociaciones y entidades a las que el derecho privado reconoce la calidad de sujetos de derecho.
· Las sociedades, asociaciones, entidades y empresas que no tengan las calidades previstas en el inciso anterior, y aún los patrimonios destinados a un fin determinado, cuando unas y otras sean considerados por las leyes tributarias como unidades económicas para la atribución del hecho imponible.
· Las sucesiones indivisas, cuando las leyes tributarias las consideren como sujetos para la atribución del hecho imponible, en las condiciones previstas en la ley respectiva.
· El cónyuge que percibe y dispone de todos los réditos propios del otro.
· Los padres, tutores y curadores de los incapaces.
· Los síndicos y liquidadores de las quiebras, representantes de las sociedades en liquidación, los administradores legales o judiciales de las sucesiones y, a falta de éstos, el cónyuge supérstite y los herederos.
· Los directores, gerentes y demás representantes de las personas jurídicas, sociedades, asociaciones, entidades, empresas y patrimonios.
· Los administradores de patrimonios, empresas o bienes que en ejercicio de sus funciones puedan determinar íntegramente la materia imponible que gravan las respectivas leyes tributarias con relación a los titulares de aquéllos y pagar el gravamen correspondiente y, en las mismas condiciones, los mandatarios con facultad de percibir dinero.
· Los representantes legales de sujetos residentes en el exterior.
. Las inmobiliarias cuando hayan sido autorizadas por los titulares a generar el COTI en su representacion.
Fuente: Art. 1 RG 2371/07.
¿En qué casos es obligatorio generar el Coti?
El COTI debe generarse cuando el precio consignado en cualquiera de los actos precedentes, la base imponible fijada a los efectos del pago de los impuestos inmobiliarios o tributos similares y/o del impuesto de sellos que graven la transmisión del mismo o el valor fiscal vigente del inmueble de que se trate, resulte igual o superior a $ 22.810.177.-
Tratándose de la negociación, oferta o transferencia de una parte indivisa de un bien inmueble, la obligación de obtener el COTI se configurará cuando el precio consignado en cualquiera de dichos actos o los valores proporcionales correspondientes a la base imponible fijada a los efectos del pago de los impuestos inmobiliarios o tributos similares y/o del impuesto de sellos que graven la transmisión del mismo o el valor proporcional correspondiente al valor fiscal vigente del bien inmueble, resulten igual o superior a $ 22.810.177.-
Fuente: Fuente: Art. 1 y 3 RG 2371/07.
¿A través de que canales se pueden generar el Coti?
El COTI podrá generarse:
a) A través de Internet, ingresando con la Clave Fiscal a nuestra pagina web www.afip.gob.ar, en la opción "Código de oferta de transferencia de inmuebles" del servicio "Transferencia de inmuebles".
El sistema informático emitirá como constancia el COTI, el que podrá imprimirse.
b) Únicamente en caso de inoperatividad del sistema indicado anteriormente, mediante comunicación con el Centro de Información Telefónica (0800-999-2347) de esta Administración Federal, quien brindará la asistencia correspondiente, previa autenticación de los datos del solicitante.
De no detectarse inconsistencias en los datos suministrados, este Organismo informará la identificación del COTI al solicitante, quien podrá imprimirlo ingresando con la 'Clave Fiscal' al sitio 'web' de este Organismo.
Tratándose de representantes legales de sujetos residentes en el exterior, el COTI sólo podrá solicitarse a través del procedimiento indicado en el inciso a) precedente.
Fuente: Art. 6 RG 2371/07.
¿Cuál es la vigencia del Coti?
El COTI tendrá una vigencia de 24 meses contados a partir de la fecha de otorgamiento.
Transcurrido dicho plazo, el sistema dará de baja automáticamente el referido código impidiendo su utilización.
De tratarse de "Códigos de oferta de transferencia de inmuebles" de derechos sobre bienes inmuebles a construir, el sistema brindará la opción de extenderlo automáticamente a su vencimiento, por única vez, por un plazo adicional de 12 meses.
Fuente: Art. 10 RG 2371/07.
¿El Coti debe figurar en la escritura?
Los escribanos quedan obligados a dejar constancia, en el protocolo y en el texto de la respectiva escritura matriz, de los siguientes datos:
a) La identificación del "Código de oferta de transferencia de inmuebles" o su inexistencia, y
b) De corresponder, la "constancia de valuación" y los certificados emitidos por este Organismo, conforme a las disposiciones contenidas en las Resoluciones Generales 2139, 2140 y 2141.
Fuente: Art.16 RG 2371/07.
Link
Tu consulta siempre bienvenida. Contactame.